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美國房產(chǎn)一直以來都是海外置業(yè)者的首要選擇，中國買家又是美國最大的海外買家，如今面臨這種不確定，對于投資者來說在2019年還能不能投資美國房產(chǎn)呢？

1.美國經(jīng)濟(jì)展望

盡管美國經(jīng)濟(jì)在2018年較好，但是市場都在討論，這種增長勢頭還能維持多久。高盛認(rèn)為：受金融市場狀況收緊和財政刺激效果消退的影響，2019年美國經(jīng)濟(jì)增速可能顯著放緩，市場無需擔(dān)心經(jīng)濟(jì)發(fā)生衰退。

在宏觀經(jīng)濟(jì)方面，美國就業(yè)增長強(qiáng)勁，未來工資水平存在上升動力。當(dāng)前通脹率無限接近目標(biāo)值，不過經(jīng)濟(jì)中存在通脹超標(biāo)的風(fēng)險。

在金融方面，美聯(lián)儲極有可能在12月加息，高盛預(yù)計2019年還將加息4次，至3.25%-3.50%。由于就業(yè)情況仍然超好，美聯(lián)儲很可能在失業(yè)率出現(xiàn)回升之前保持加息步伐，預(yù)計持續(xù)至2020年。

2.美國房價會下降嗎？

根據(jù)Redfin 的最新數(shù)據(jù)顯示，美國12月房屋銷售下降11%，同比價格漲幅1.2%，為6年來最小，部分區(qū)域價格有所下降。

那么2019年美國房價會下降嗎？讓我們來看看美國權(quán)威機(jī)構(gòu)怎么說。

NAR（全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會）預(yù)計2019年銷售量將增長1％至約540萬，房屋中位數(shù)價格將上漲3.1％至26.68萬美元左右，2020年將達(dá)到27.4萬美元。

Redfin（美國權(quán)威房產(chǎn)網(wǎng)站）認(rèn)為明年上半年房地產(chǎn)市場會降溫，預(yù)計價格增長將穩(wěn)定在3％左右。

Zillow（美國權(quán)威房產(chǎn)網(wǎng)站）預(yù)計2019年抵押貸款利率將達(dá)到5.8％，房屋價值將增長3.79％。

Realtor.com（美國權(quán)威房產(chǎn)網(wǎng)站）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家的預(yù)測，2019年房價漲幅可能會放緩至3％左右。基于這樣的假設(shè)，未來一年內(nèi)將持續(xù)增加庫存。

對于2019年美國房產(chǎn)價格發(fā)展的判斷幾乎是可以確定的，那就是房價會繼續(xù)增長，只不過增長將放緩。只有在遇到嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)時，房子的價格才會真正的降下來，但是上文已經(jīng)說，現(xiàn)在并沒有任何跡象顯示會發(fā)生這種危機(jī)。

目前部分區(qū)域房價下降更多是對之前房市過熱的一種調(diào)整，由于房價增長速度較快，導(dǎo)致賣房者對房價預(yù)期較高，甚至脫離其原有價值，現(xiàn)在人們開始重新審視房屋價值，原本的高標(biāo)價不再被輕易接受，降價成了出售房屋的必然選擇。

對于華人熱衷的加州灣區(qū)的房產(chǎn)來說，房價下降的可能更是不大，灣區(qū)經(jīng)濟(jì)在過去幾年飛速發(fā)展，就業(yè)一直表現(xiàn)的很強(qiáng)勁，19年灣區(qū)新增崗位數(shù)量將會相當(dāng)可觀。去年末谷歌低調(diào)收購了舊金山灣區(qū)山景城總部附近的一個巨大的商業(yè)園區(qū)——濱線科技園（Shoreline Technology Park）。

此外谷歌還收購了圣荷西市中心的幾處政府用地，計劃建設(shè)可供2 萬人辦公的 Google Village。除了谷歌外，臉書、半導(dǎo)體硬件公司Micron等公司都在進(jìn)行辦公室擴(kuò)張。

3.供需關(guān)系

目前美國的房屋供應(yīng)量雖相較于2018年上半年顯著增加，但是房屋庫存對于需求來說仍然相對短缺

支撐原因有三：一是目前美國的自有住房擁有率是64.4%，還有很多人沒有自有住房。二是千禧一代步入結(jié)婚購房年齡，未來購房需求仍會持續(xù)增加。三是當(dāng)前美國就業(yè)情況是史上最佳，各類指標(biāo)都呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的就業(yè)增長動力。預(yù)計到2019年，美國薪資增速將達(dá)到3.25%-3.5%。薪資增長有助有提高購房負(fù)擔(dān)能力。

對于買家而言，2019年或許是購房的好時機(jī)。

Redfin首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Daryl Fairweather表示：“自2012年以來，房價一直比工資增長更快，而這種情況不可能永遠(yuǎn)持續(xù)下去。現(xiàn)在價格增長已經(jīng)放緩，更多的房屋將進(jìn)入市場，買家將在2019年占據(jù)優(yōu)勢。”也就是相比2018年買家在購買房屋時擁有更多選擇，并有砍價的余地。

4.利率將上漲至5%以上

最近，美國30年固定期房貸利率受國債收益率影響連續(xù)下滑至4.45%，但目前的這種下降只是暫時的，房地美對于未來利率走向是看漲的，預(yù)測2019年美國房貸利率將達(dá)到5.1%，而到2020年，美國房貸利率將達(dá)到5.6%。

相關(guān)專業(yè)人士預(yù)測：“2019年利率會繼續(xù)上升，30年期抵押貸款固定利率將達(dá)到5.8％。”

對于現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢來說，并不建議貸款購房，有充足現(xiàn)金的買家最好全款購房或者高首付貸款，這才能在未來產(chǎn)生正現(xiàn)金流。

5. 2019年美元指數(shù)不會太弱

雖然大多數(shù)分析師認(rèn)為美元指數(shù)將會下行，但是美元下行，未必人民幣就會升值。正如中國社科院國際投資研究室主任張明所說：匯率從來都是比較兩個經(jīng)濟(jì)體的相對基本面，而非一個經(jīng)濟(jì)體的基本面運動所決定。比如即使美國經(jīng)濟(jì)減速，但如果其他主要經(jīng)濟(jì)體也在減速，那么美元匯率未必會貶值；第二，美元除了是美國的國別貨幣，還是最重要的全球儲備貨幣，美國金融市場是全球規(guī)模最大、深度最深、廣度最廣的金融市場，這就意味著，美元一直是全球最重要的避險貨幣。

因此，綜上所述，美元資產(chǎn)在未來一段時間還是比較優(yōu)質(zhì)的投資選擇。